Akt notarialny to wyjątkowy dokument, który posiada szczególną moc prawną. Dzięki niemu, a także przez niego, czynności związane z nieruchomościami mogą na zawsze pozbawić Cię majątku.
Lektura obowiązkowa ! To artykuł prokuratora Piotra Żaka – O bezprawnym przejmowaniu nieruchomości dłużników, który odsłania kulisy mechanizmów, jakie w majestacie prawa kreowane są w aktach notarialnych przez nieuczciwych przedsiębiorców (i notariuszy), doprowadzając niejednokrotnie do utraty wszystkiego co posiadamy. Mowa w nim o takich firmach, dla których działalność pożyczkowa jest jedynie pretekstem do „przejmowania” nieruchomości na podstawie legalnie zawartej umowy w formie aktu notarialnego.
Jak to działa ?
Kiedy mamy przysłowiowy nóż na gardle i potrzebujemy na gwałt pieniędzy, jesteśmy gotowi na pożyczenie ich od każdego kto nam je da.
Na rynku funkcjonuje legalnie wiele firm, zarejestrowanych w Krajowym Rejestrze Sądowych, których przedmiotem działalności jest właśnie udzielanie pożyczek. Żadna z niech nie bada Twojej zdolności kredytowej, wysokości i źródła dochodów, oferując tzw. pożyczki bez BIK. Wystarczy mieć działkę, mieszkanie udział w nieruchomości aby otrzymać niemałe pieniądze, których zwrot zostanie zabezpieczony poprzez ustanowienie hipoteki, przewłaszczenie na zabezpieczenie, sprzedaż, zawarcie umowy zobowiązującej do sprzedaży, przedwstępnej lub w drodze pełnomocnictwa dla zabezpieczenia.
Jak widać prawo wierzyciela w wynajdowaniu sposobów zabezpieczenia zwrotu pożyczki jest bogate.
A jeszcze na dodatek, gdy w akcie notarialnym pożyczkobiorca poddaje się egzekucji w trybie art. 777 pkt 4 lub 5 k.p.c., wierzyciel nie musi nic robić na drodze postępowania sądowego. Wystarczy nadać klauzulę wykonalności na taki akt (ma on moc prawomocnego wyroku sądowego) i voilà – już po Tobie i Twojej nieruchomości.
Odpowiedzialność notariusza
I tu znów pojawia się temat odpowiedzialności notariusza, który jest osobą zaufania publicznego (art. 2 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie), i który ma się tak właśnie zachowywać !
W naszym systemie prawnym notariusz nie jest „długopisem”. Ma obowiązek zapobiegać nadużyciom prawa, stać na straży przestrzegania zasad współżycia społecznego, gwarantować prawidłowość i bezpieczeństwo obrotu, zachować „szczególną staranność”.
Puste słowa ?
Niekoniecznie, niedopełnienie tych obowiązków, które jest zwykłym niedbalstwem, skutkuje materialną odpowiedzialnością notariusza, nierzadko realizowaną w drodze postępowania sądowego a także odpowiedzialność karną (art. 231 § 1 – 3 k.k.).
Prawo o notariacie
Ustawa prawo o notariacie zawiera szereg przepisów nakładających na notariusza obowiązki względem stron, przez pryzmat których należy oceniać jego odpowiedzialność prawną, w tym odpowiedzialność karną.
W szczególności przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne (art. 80 § 2).
Notariusz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej (art. 80 § 3). Akt notarialny przed podpisaniem powinien być odczytany przez notariusza lub przez inną osobę w jego obecności.
Przy odczytaniu aktu notariusz powinien się przekonać, że osoby biorące udział w czynności dokładnie rozumieją treść oraz znaczenie aktu, a akt jest zgodny z ich wolą. Na żądanie powinny być odczytane również załączniki do aktu (art. 94 § 1). Notariusz odmówi dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem (art. 81).
Obowiązek notariusza
W celu realizacji tych obowiązków, notariusz powinien uzyskać pełną wiedzę co do stanu faktycznego będącego przedmiotem zawieranej umowy (innej czynności prawnej), przeanalizować dokumenty stanowiące jej podstawę oraz dokonać jego właściwej oceny, nie ograniczając się do ewentualnych nieprawidłowości tkwiących w samej treści umowy, determinowanej jej elementami przedmiotowo istotnymi.
Obowiązek wyjaśniająco-doradczy nie sprowadza się bowiem do formalnych pouczeń. Z pewnością też, przekonanie się notariusza o zrozumieniu treści i znaczenia aktu przez stronę czynności, nie wyczerpuje się w uzyskaniu od niej werbalnego potwierdzenia tego faktu.
Co oczywiste, zrozumieniem winien być objęty cały akt notarialny, a zatem i treści inkorporowane do niego na podstawie art. 92 § 1 pkt 5 pr. o not.
W przypadku czynności, które mogą budzić wątpliwości choćby w świetle doświadczenia zawodowego notariusza (np. określenie w umowie sprzedaży albo w pełnomocnictwie ceny nieprzystającej do warunków rynkowych), powinien on nie tylko przekonać się o stopniu świadomości stron, ale także poznać motywy jakimi się kierują (w przypadku pełnomocnictwa uświadomić także mocodawcy, że przeniesienie własności nieruchomości nastąpi bez jego udziału).
Poznanie celu, jaki strony zamierzają osiągnąć, a także wszystkich koniecznych elementów konstrukcyjnych stosunku prawnego, pozwoli zazwyczaj ustalić, czy strony lub jedna z nich nie zmierzają do wywołania skutku prawnego, który jest zakazany przez przepisy bezwzględnie obowiązujące, za pomocą takiego ukształtowania czynności prawnej, że zewnętrznie, formalnie ma ona cechy niesprzeciwiające się obowiązującemu prawu (działanie in fraudem legis).
Podkreślić należy, że „sprzeczność z prawem”, o której mowa w art. 81 pr. o not., w doktrynie i orzecznictwie jest interpretowana szeroko.
Zwraca się uwagę na to, że ustawodawca celowo nie posłużył się innymi terminami, jak sprzeczność z ustawą, z przepisem ustawy czy z przepisem prawa, chcąc objąć tym przepisem również prawo zwyczajowe oraz zasady współżycia społecznego. „Czynność notarialna sprzeczna z prawem” to zatem także czynność mającą na celu obejście ustawy lub sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
Jak pisze M. Kuryłowicz, w takim ujęciu należy treść art. 81 pr. o not. rozumieć m.in. w ten sposób, że notariusz ma w każdym razie obowiązek odmówić dokonania czynności notarialnej, która dotyczyłaby jednocześnie czynności nieważnej w świetle prawa materialnego (art. 58 k.c.).
Notariusz nie może więc działać „w dobrej wierze” i powinien odmówić sporządzenia aktu notarialnego także w wypadku pozorności czystej, kiedy strony dokonując czynności prawnej, nie mają zamiaru wywołania żadnych skutków prawnych, jak i pozorności kwalifikowanej, jeżeli w wyniku pozornej czynności prawnej dochodziłoby do zawarcia umowy sprzecznej z prawem, z uwagi na jej treść lub formę.
Przez odmowę dokonania czynności notarialnej notariusz zapobiega zaangażowaniu się stron w przedsięwzięcie, które może zostać później uznane za prawnie wadliwe. Na ocenę odpowiedzialności notariusza w związku z naruszeniem art. 81 pr. o not. nie ma wpływu postawa kontrahentów, jak i udzielenie przez niego wyczerpujących wyjaśnień, co do prawnych zagrożeń związanych z transakcją.
Notariusz to funkcjonariusz publiczny
Notariusz, jako funkcjonariusz publiczny (art. 115 § 13 pkt 3 k.k.), może być podmiotem czynów zabronionych z art. 231 § 1–3 k.k.
Ujęte w art. 231 k.k. przestępstwa urzędnicze godzącą w autorytet oraz zaufanie społeczne do władz i instytucji, a także w konkretne interesy publiczne lub prywatne, zagrożone lub naruszone przestępnym zachowaniem. Z przekroczeniem uprawnień mamy do czynienia wtedy, gdy funkcjonariusz publiczny podejmuje czynność wykraczającą poza jego uprawnienia służbowe (wychodzi poza zakres swoich kompetencji) lub gdy podejmuje działania w ramach uprawnień, ale niezgodnie z przepisami prawa, statutem czy ciążącymi na funkcjonariuszu publicznym obowiązkami (do podjęcia czynności nie było podstawy faktycznej lub prawnej).
Niedopełnienie obowiązków obejmuje zarówno zaniechanie podjęcia nałożonego na funkcjonariusza publicznego obowiązku, jak i niewłaściwe jego wykonanie (sprzeczne z istotą lub charakterem danego obowiązku).
W tych kategoriach oceniać należy zachowanie notariusza, który nie dopełnia obowiązku informacyjnego, sporządza umowy o przepadek przedmiotu zabezpieczenia lub inne oświadczenia, które ze względu na swoją funkcję stanowią ich wyraz (np. pełnomocnictwo dla zabezpieczenia), oświadczenia o ustanowieniu hipotek służących zabezpieczeniu nieważnych umów (np. zastrzegających karę za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania pieniężnego, przewidujących sprzeczne z prawem odsetki), oświadczeń o poddaniu się dłużnika egzekucji w akcie notarialnym (art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.) co do świadczenia wynikającego z takich umów, a także inne oświadczenia jawnie naruszające interesy majątkowe osoby stającej do aktu.
Zachowania takie godzą nie tylko w konkretny interes prywatny stron, ale nadto w interes publiczny, powodując utratę zaufania obywateli do państwa i jego struktur, a także do stanowionego przez nie prawa.
Spowodowanie narażenia autorytetu określonego organu władzy publicznej, czy też narażenie utraty dobrego imienia oraz zaufania w zakresie bezstronności, uczciwości, profesjonalności, staranności w wykonywaniu władzy spełnia kryterium działania na szkodę interesu publicznego traktowanego jako ogólny interes zbiorowy organizacji społecznej, państwa lub samorządu i życia społecznego.
Typem kwalifikowanym przestępstwa opisanym w art. 231 § 2 k.k. jest działanie funkcjonariusza w celu osiągnięcia korzyści majątkowej lub osobistej, tj. korzyści dla siebie, jak i dla kogoś innego (art. 115 § 4 k.k.). Uzyskanie przez notariusza zapłaty za dokonanie czynności notarialnej nie może jednak samo przez się przesądzać o towarzyszącym mu celu działania. Przestępstwo to może zostać bowiem popełnione wyłącznie w zamiarze bezpośrednim. Sprawca swoją świadomością musi zatem obejmować także fakt bezprawności owej korzyści, a więc, że zwiększa ona w sposób niegodziwy jego dochody.
Niedopełnienie przez notariusza opisanych wyżej obowiązków skutkować może nie tylko odpowiedzialnością za przestępstwo urzędnicze, ale także za pomocnictwo do oszustwa. Pomocnictwo przez zaniechanie określonego prawem działania stanowi przestępstwo indywidualne (delicta propria).
Cechą indywidualizującą podmiot pomocnictwa z zaniechania jest ciążący na nim prawny, szczególny obowiązek niedopuszczenia do popełnienia czynu zabronionego przez inną osobę. Przywołane wyżej przepisy pr. o not. stanowią wprost o istnieniu po stronie notariusza owego szczególnego prawnego obowiązku.
Znamię czynnościowe tej postaci pomocnictwa ogranicza się do niepodjęcia czynności zmierzających do niedopuszczenia do popełnienia czynu zabronionego.
Jak pisze M. Kulik:
„w przypadku notariusza sporządzającego umowę (…) stosunkowo łatwo może zaistnieć odpowiedzialność za pomocnictwo do oszustwa. Może tak być w przypadku, kiedy notariusz sam nie wprowadzi strony umowy w błąd, ani błędu, bądź niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego zachowania nie wyzyska. Czynności te wykona inna osoba, najczęściej jedna ze stron umowy. Jednak notariusz w takiej sytuacji może ponieść odpowiedzialność karną, jeżeli wiedział o tego rodzaju zachowaniach strony i im nie przeciwdziałał”.
Pojęcie „zamiaru” użyte w art. 18 § 3 k.k. należy interpretować zgodnie ze znaczeniem nadanym mu przez art. 9 § 1 k.k., a więc jako zamiar bezpośredni lub ewentualny.
Dla przypisania sprawcy odpowiedzialności za popełnienie przestępstwa oszustwa w jego formie zjawiskowej pomocnictwa wystarcza więc, aby współdziałający (pomocnik) swym zachowaniem (działaniem lub zaniechaniem) obiektywnie ułatwił innej osobie popełnienie czynu zabronionego i aby mając tego świadomość co najmniej godził się na to.
Przestępstwo to jest dokonane w momencie wystąpienia sytuacji, w której faktycznie dochodzi do ułatwienia popełnienia czynu zabronionego, nie zaś w chwili niekorzystnego rozporządzenia mieniem przez pokrzywdzonego. Wynika to bowiem z nieakcesoryjnego charakteru odpowiedzialności karnej pomocnika.
Powództwo cywilne
Na zakończenie wskazać należy, że w przypadku ujawnienia zawarcia przez strony umów (lub ustanowienia ich zabezpieczeń) sprzecznych z prawem, organy ścigania nie powinny poprzestawać na badaniu materialnoprawnych przesłanek odpowiedzialności karnej, ale podejmować również aktywne działania na płaszczyźnie cywilnej.
Wytaczanie powództw w sprawach cywilnych oraz składanie wniosków i udział w postępowaniu sądowym w sprawach cywilnych, jeżeli tego wymaga ochrona praworządności, interesu społecznego, własności lub praw obywateli należy do ustawowych obowiązków Prokuratury (art. 3 § 1 pkt 2 w zw. z art. 2 ustawy z dnia 28 stycznia 2016 r. – Prawo o prokuraturze, Dz. U. poz. 177).
W każdej tego rodzaju sprawie prokurator może żądać wszczęcia postępowania, jak również wziąć udział w każdym toczącym się już postępowaniu (art. 7 zd. 1 k.p.c.).
Zgłoszenie udziału prokuratora w postępowaniu sądowym jest wskazane zwłaszcza w sprawach, których okoliczności wskazują na to, że postępowanie dotyczy oświadczenia woli złożonego dla pozoru lub dla ukrycia innej czynności prawnej, albo że strony mają na celu obejście ustawy, a także o stwierdzenie nieważności czynności prawnej skutkującej przeniesieniem własności lub obciążeniem nieruchomości (§ 360 ust. 1 punkty 1 i 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 7 kwietnia 2016 r. Regulamin wewnętrznego urzędowania powszechnych jednostek organizacyjnych prokuratury, Dz. U. z 2016 r., poz. 508 – dalej „Regulamin”).
Jeśli prokurator wytacza powództwo na rzecz określonej osoby wskazanej w pozwie (art. 55 k.p.c.) jego kompetencje nie są w pełni autonomiczne. Powinien on wtedy wykazać interes prawny nie własny, lecz osoby, na rzecz której wytoczył powództwo.
Powodem w znaczeniu materialnym pozostaje zastępowana strona i prokurator nie może samodzielnie rozporządzać przedmiotem sporu (art. 56 k.p.c.).
Prokurator może jednak wytoczyć powództwo samodzielne na podstawie art. 57 k.p.c., pozywając wszystkie osoby będące stronami stosunku prawnego, którego dotyczy powództwo. Działa wówczas w interesie publicznym dla ochrony praworządności, a przesłanki tego działania nie podlegają kontroli ani ocenie sądu. Powództwo przewidziane w art. 57 k.p.c. można wytoczyć zwłaszcza wtedy, gdy zachodzi potrzeba ustalenia, na podstawie art. 189 k.p.c., nieważności czynności prawnych z przyczyn określonych w art. 58 k.c. (§ 358 Regulaminu).
Eliminowanie nieważnych umów z obrotu prawnego ma samoistną wartość, gdyż są one zagrożeniem dla uczestników obrotu działających zgodnie z prawem. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece) nie zawsze działa i nie chroni każdego nabywcy (por. art. 6 i 7 cyt. ustawy).
Prokurator często bywa także jedynym podmiotem uprawnionym do skutecznego kwestionowania takich umów. Jego bierność w tego rodzaju sprawach nie tylko osłabia zaufanie obywateli do organów państwa, ale wpływa także negatywnie na społeczny wizerunek prokuratury.
Beata Zdziebłowska-Gidian
adwokat
Zdjęcie w poście pochodzi z Unsplash