Na wokandę Sądu Okręgowego w Warszawie trafiła sprawa skierowana przeciwko notariuszowi o zapłatę odszkodowania w kwocie 1.200.000,00 zł za sporządzenie aktu notarialnego, w którym dokumentowana była sprzedaż trzech działek, w tym działki o powierzchni ponad 2 ha pokrytej wodą płynącą oraz działki stanowiącej linię brzegową.
Co istotne, zbywca był wpisany i do księgi wieczystej i do rejestru gruntów jako właściciel a nabywca po podpisaniu umowy został wpisany z kolei do działu II księgi wieczystej jako prawowity, kolejny właściciel.
Nie kupisz jeziora
Art. 14 pkt 2 ustawy prawo wodne z dnia 18 lipca 2001 stanowi, że grunty pokryte płynącymi wodami gruntowymi są własnością Skarbu Państwa i nie mogą być podmiotem obrotu cywilnoprawnego.
W pozwie nieszczęsny nabywca podnosił, że w ogóle nie przystąpiłby do transakcji, gdyż z punktu widzenia biznesowego okazała się ona kompletnie chybiona, mimo że uzyskał wpis prawa własności.
Sąd powództwo uwzględnił.
Czego to nas uczy?
Aby cokolwiek z tego zrozumieć musicie wiedzieć, że:
1. wpis prawa własności do księgi wieczystej kreuje jedynie domniemanie jego zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, które jest jednak obalalne a sąd na każdym etapie postępowania ma obowiązek badać czy dokumentowana czynność prawna była ważna,
2. rejestr gruntów nie jest dowodem na własność,
3. zachowanie notariusza było bezprawne, gdyż naruszyło normę art. 81 prawa o notariacie, który stanowi, że notariusz ma obowiązek odmówić dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem,
4. notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w kodeksie cywilnym – art. 415 k.c. oraz na podstawie art. 49 prawa o notariacie,
5. orzekając o żądaniu naprawienia szkody przez notariusza na podstawie art. 49 ustawy z 1991 r. Prawo o notariacie, należy mieć na uwadze, że notariusz ponosi odpowiedzialność cywilną za szkodę wyrządzoną podczas wykonywania czynności notarialnej już wtedy, gdy przypisać mu można chociażby najlżejszą postać winy ustalanej przyjęciu wysokiego miernika staranności – wyrok sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 7 lipca 2021 r. I ACa 604/20,
6. każdy może wymagać od notariusza aby akty i dokumenty były sporządzane w sposób zrozumiały i przejrzysty,
7. notariusz ma obowiązek czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność notarialna może spowodować skutki prawne,
8. notariusz ma obowiązek udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień, upewnić się czy strony rozumieją treść aktu notarialnego, odczytać go w całości, uprzedzić o skutkach oraz ocenić, czy konkretna umowa nie narusza ich uzasadnionych interesów i czy nie jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
To wszystko określa się mianem „szczególnej staranności” notariusza.
A co jeśli tej szczególnej staranności nie było i z tego powodu zawarliśmy niekorzystną dla siebie umowę ?
W pierwszej kolejności możemy żądać odszkodowania. Na szczęście notariusze podlegają obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej i z praktyki wiem, że wiele spraw można załatwić z ubezpieczycielem polubownie, w postępowaniu pozasądowym, mediacyjnym, bez konieczności wszczynania przewlekłego i kosztownego procesu sądowego.
Beata Zdziebłowska-Gidian
adwokat
Zdjęcie w poście pochodzi z Unsplash